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時(shi)間(jian)︰2020-04-03 21:16:54 來源︰經濟(ji)參考報(bao)

當前,國內房地產(chan)行業集(ji)中度不斷(duan)提升(sheng),房ke)笥you)勝劣汰趨勢正在(zai)加速。數據顯示,2019年330家房ke)篤撇chan),百強房ke)笳ti)業績也未cong)忻饗蘊嶸sheng)。今年,各(ge)梯隊房ke)竺偶鶻徊bu)jiao)嶸sheng),但(dan)規(gui)模房ke)罄┤莘嘔海 略zeng)千億房ke)笫饗韻xia)降,近4年來房ke)笳ti)的目(mu)標完成率(lv)水(shui)平也逐(zhu)年降低(di)。

房ke)罅liang)極分化現(xian)象加劇

1月(yue)13日下(xia)午,世茂集(ji)團與福晟集(ji)團聯(lian)合宣布,世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團的87個項(xiang)目(mu),成為2020年首個大(da)型收並(bing)購(gou)事件,甚至被稱為“世紀大(da)並(bing)購(gou)”。在(zai)業內看來,房地產(chan)行業正由高速發展時(shi)期(qi)進入橫盤期(qi),加之2019年融資監(jian)管(guan)政策收緊,眾多房ke)笏媼俚納嫜沽li)史(shi)無前例。

隨(sui)著行業集(ji)中度的不斷(duan)提升(sheng),行業di)凡扛窬植歡duan)穩(wen)固,2019年房ke)OP30門檻值已超千億。與此同時(shi)bao)  gei)中小(xiao)企業的機(ji)會卻越(yue)來越(yue)少,並(bing)且地產(chan)行業的容錯度降低(di)。針對世茂集(ji)團收購(gou)福晟集(ji)團事件,億翰(han)智庫相關分析人士(shi)指出(chu)︰“本(ben)次交易的被收購(gou)方(fang)福晟集(ji)團,曾(zeng)經也是穩(wen)健經營的典(dian)範,但(dan)在(zai)瞬息萬(wan)變的行情之下(xia),連續踏空(kong)節奏,加上應(ying)對失當bao) 鈧漳鶼xia)今日的mu)ku)果。”

行業整體(ti)規(gui)模增(zeng)速也在(zai)顯著放緩,百強房ke)蠊gui)模增(zeng)長“失速”。2019年12月(yue),房ke)蠼徊bu)加大(da)供貨力(li)度和營銷力(li)度,以沖刺(ci)年終業績,百強房ke)筧ㄒ嫦shou)金額環比增(zeng)長18.3%至9903.4億元,創全年單月(yue)規(gui)模新高。然而,多家市場(chang)機(ji)構(gou)統計顯示,真實情況並(bing)不如企業業績增(zeng)速反cong)車媚na)麼(me)樂(le)觀(guan),企業實際去化表現(xian)zhi)氈椴患霸?qi)。權益口徑duan)xia),百強房ke)019年全年累計銷售(shou)金額同比增(zeng)長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

與此同時(shi)bao)019年全年,數百家房地產(chan)企業宣告(gao)破產(chan)的消息進一步(bu)引發市場(chang)關注。中國指數研究(jiu)院的統計顯示,截至2019年11月(yue),在(zai)人民法院公告(gao)網(wang),以“房地產(chan)+破產(chan)文書”為關鍵(jian)字可檢索出(chu)來400多條破產(chan)文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重復企業及非房地產(chan)企業,共計330家房ke)蠓 劑liao)破產(chan)相關文書。

中指院相關分析人士(shi)指出(chu),發布破產(chan)文書的房地產(chan)企業主要(yao)分布于(yu)長三角與珠(zhu)三角城市群,上述兩(liang)個區域(yu)佔總數量的43%。中指院分析人士(shi)認為,“一方(fang)面,熱點城市及城市群,吸引了(liao)大(da)量房地產(chan)開發企業進入,區域(yu)競爭(zheng)激烈,地方(fang)小(xiao)微房ke)笊娓蛹枘眩渙硪環fang)面,長三角及珠(zhu)三角投資及借貸熱度高,借貸糾紛(fen)以及公司(si)注銷破產(chan)更加頻繁。”

融資困境疊加企業經營壓力(li)

“對破產(chan)企業進行核實後,我(wo)們發現(xian)房ke)蟠da)多為當地開發企業,很多糾紛(fen)為破產(chan)和解以及再次啟動,相比小(xiao)企業而言,部分規(gui)模相對yue)洗da)的房ke)螅 蛘鉸遠ㄎ弧  ﹫┬擰 xiang)目(mu)銷售(shou)等問題,資金鏈也出(chu)現(xian)了(liao)問題。”中指院方(fang)面表示。

根(gen)據中指院對企業深(shen)陷困境原因分析研究(jiu),房ke)竺媼倨撇chan)主要(yao)有兩(liang)方(fang)面原因︰一方(fang)面,企業自身管(guan)理(li)制(zhi)度落(luo)後、運營效率(lv)較低(di)、產(chan)品(pin)缺乏(fa)競爭(zheng)力(li)、布局單一,在(zai)市場(chang)火(huo)熱的上行期(qi)階段,企業的銷售(shou)業績快速增(zeng)長,掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷。同時(shi)bao) gui)模化也對企業自身管(guan)理(li)提出(chu)更高的要(yao)求,企業並(bing)沒有及時(shi)優(you)化應(ying)對挑戰。一旦市場(chang)進入平穩(wen)或下(xia)行期(qi),企業的競爭(zheng)力(li)短板就會凸顯出(chu)來,銷售(shou)去化以及融資等問題將形成較大(da)壓力(li)。

另一方(fang)面,部分房ke)笄捌qi)的業績高增(zeng)長促(chun)使(shi)企業自信心急ben)繢┬牛 zai)業務發展方(fang)面速度過(guo)快,激進的多元化拓展拖累了(liao)企業的發展速度。

“作為一個資金密集(ji)型行業,房地產(chan)開發需要(yao)大(da)量資金支持,一旦運轉中的環fang)誄chu)現(xian)資金問題,多米諾效應(ying)被觸發,將迅(xun)速蔓延,導致房ke)缶 ﹫?偕踔戀貢bi)破產(chan)。”中指院方(fang)面分析指出(chu),2019年,信用評級(ji)較高的大(da)型房ke)笞式鷯you)勢更加明顯,而部分小(xiao)型房ke)笞式鴣醒梗 唐qi)資金風險(xian)顯著增(zeng)加。“房ke)筧孕枰yao)從(cong)經營上做好地產(chan)主業,優(you)化債(zhai)務結構(gou),降低(di)杠桿(gan)比例,平穩(wen)發展才能持久經營。”

在(zai)政策調控(kong)較緊的當下(xia),尤(you)其是融資端不斷(duan)收緊,融資shi)殺ben)水(shui)漲船高,現(xian)金流更是重中之重。億翰(han)智庫方(fang)面也認為,“收並(bing)購(gou)浪潮來襲,也體(ti)現(xian)出(chu)當下(xia)地產(chan)行業之艱難。對于(yu)進入發展困境的房ke)蠖裕 蚨嗷蟶俁加凶隕淼腦 頡!/p>

2019年,全國範圍多個城市取消或放寬(kuan)了(liao)落(luo)戶限(xian)制(zhi)。業內預計,至少未來2-3年城鎮化速度仍能保(bao)持,基本(ben)置業需求仍在(zai),住宅開發仍有增(zeng)長空(kong)間(jian)。億翰(han)方(fang)面認為,房地產(chan)企業在(zai)精(jing)進主業的基礎上,可結合本(ben)身基因和資源情況,適度投入部分地產(chan)相關的多元化業務作為長期(qi)戰略,但(dan)一定要(yao)注意多元化的投入也要(yao)遵守聚焦原則,同時(shi)平衡(heng)好主業與其他業務的結構(gou)關系。

2020年房ke)蠊gui)模預計穩(wen)中有升(sheng)

近幾年,房ke)蠓fen)紛(fen)涉足長租公寓、養老地產(chan)、文旅地產(chan)相關領域(yu),也有房ke)蠼履茉雌怠 ji)器人制(zhi)造、汽車零部件制(zhi)造等非地產(chan)領域(yu)。上述中指院方(fang)面分析人士(shi)表示,“房ke)笠yao)對自身的財(cai)力(li)、物力(li)、人力(li)有著系di)徹gui)劃,促(chun)進業務及品(pin)牌(pai)的協(xie)同發展,形成系di)吃擻 狹li),否(fu)則新涉足業務不僅短期(qi)難見效益,主業的發展也會受(shou)到拖累。”

行業人士(shi)指出(chu),受(shou)市場(chang)下(xia)行和調控(kong)不放松影響,我(wo)國房地產(chan)企業正在(zai)面臨費用率(lv)提升(sheng)、負債(zhai)率(lv)升(sheng)高、短期(qi)償(chang)債(zhai)能力(li)下(xia)滑的困境,尤(you)其中小(xiao)型房ke)螅 越(yue) 媼僖歡 撓 li)和資金壓力(li)。

未來,在(zai)融資監(jian)管(guan)全方(fang)位趨緊的na)榭魷xia),行業分化將會持續加劇。業內普遍認為,雖(sui)然目(mu)前房地產(chan)市場(chang)整體(ti)去化壓力(li)尚存,但(dan)行業將保(bao)持長期(qi)平穩(wen)發展的市場(chang)環境已趨于(yu)明朗。預計2020年企業整體(ti)規(gui)模將維持穩(wen)中有升(sheng)的增(zeng)長態勢。行業競爭(zheng)加劇下(xia),百強房ke)竽誆康姆只 窬忠步(bu) 徊bu)持續。

在(zai)市場(chang)去化承壓的背景下(xia),企業的發展重心逐(zhu)漸由“增(zeng)量角逐(zhu)”轉向“提質(zhi)增(zeng)效”bao) 蠢匆導 gui)模的增(zeng)長不能簡單依(yi)賴于(yu)供貨量的加大(da),企業戰略布局、組織管(guan)控(kong)、品(pin)牌(pai)建(jian)設等綜合實力(li)的提升(sheng)將是房ke)笪蠢垂gong)作的重中之重。

“尤(you)其是中小(xiao)型房ke)蟛季窒嘍約ji)中,很難平衡(heng)區域(yu)風險(xian)。因此,適度降低(di)杠桿(gan)比例,放緩增(zeng)長節奏,能夠有效規(gui)避現(xian)金流風險(xian)。”億翰(han)智庫方(fang)面指出(chu),當下(xia)房地產(chan)行業的競爭(zheng)格局與以往(wang)大(da)有不同,合作是當下(xia)房ke)笊婧途赫zheng)的主要(yao)形式,合作的本(ben)質(zhi)是優(you)勢交換,合作的目(mu)的是完善自我(wo)的資源矩陣。

編輯︰郭夢涵

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